У період з вересня по жовтень очікується, що середня вартість квадратного метра в найпопулярніших новобудовах збільшиться на 3-5%. Особливо ймовірне таке підвищення в житлових комплексах, які вже на завершальному етапі будівництва і планують введення в експлуатацію до кінця 2026 року.
Про це заявила комерційна директорка будівельної компанії GAZDA, Маріанна Бігунець.
Аналітики GAZDA прогнозують, що зміни цін можуть трапитися і в об'єктах, що знаходяться на ранніх стадіях будівництва. В першу чергу, це стосується проектів, реалізація яких відбувається згідно з графіком, без затримок, даючи потенційним покупцям можливість спостерігати за стабільним прогресом.
Одним із ключових чинників, що вплине на зміну цін, залишається собівартість будівництва. Її підвищення викликане пошкодженням виробничих і складських потужностей, труднощами з логістикою, збоєм в постачаннях та необхідністю заміщення частини українських матеріалів більш дорогими імпортними аналогами.
За даними компанії, у західних областях України за перші вісім місяців року собівартість квадратного метра зросла приблизно на 10%.
“Це не означає, що автоматично вартість житла для споживача виросте на ті ж 10%. Частину подорожчання девелопери можуть покрити за рахунок власного прибутку, оптимізації закупівель або вже наявних запасів матеріалів. Однак подальше зростання витрат обмежує ці можливості, в результаті чого забудовники можуть почати коригувати вартість квадратного метра незабаром,” – зазначила Маріанна Бігунець.
Варто відзначити, що найбільше зростання цін очікується на готові житлові комплекси, які стоятимуть на фініші будівництва цієї осені. За прогнозами експертів, відзначиться суттєвий попит на такі об'єкти, обумовлений особливостями економічної ситуації.
Таким чином, окремі квартири в готових або готових до заселення будинках можуть подорожчати на 7-10%.
“Восени споживачі все частіше шукають безпечні та визначені варіанти. Чим ближче об'єкт до завершення, тим менше ризиків. Ця впевненість і стає важливим чинником у вартості житла. Отже, ринок може показувати неоднорідну цінову динаміку: найбільш активне зростання спостерігатиметься навколо готових і майже готових комплексів,” – підкреслила експертка.
За прогнозами GAZDA, в вересні-жовтні близько 60-70% усіх активних покупців звертатимуть увагу переважно на готові квартири або об’єкти, максимально готові для введення в експлуатацію. Значний інтерес буде також до житла з виконаним ремонтом.
Більшість потенційних покупців, за оцінками компанії, все ж виберуть новобудови в західних регіонах України. Найбільше уваги очікується до Львова, Ужгорода, Івано-Франківська, Луцька та Тернополя.
Додатковим фактором на користь готових квартир стає підвищення цін на ремонти. На ринку з'явився зріст попиту на побутову техніку та деякі оздоблювальні матеріали. Пошкодження виробничих потужностей також можуть вплинути на ціни та терміни постачання матеріалів.
“Для споживачів, які вже визначилися з необхідністю купівлі житла, затягування з рішенням може призвести не лише до подорожчання квадратного метра, але й до зростання витрат на ремонти та облаштування квартири,” – наголосила Маріанна Бігунець.
Експертка також підкреслила, що Київ та Одеса не втрачають своєї інвестиційної привабливості. Проте, у найближчі 4-5 місяців безпекова ситуація може стати ключовим фактором для покупців, які не прив’язані до конкретного міста.
За такого розвитку подій, західні області можуть залучити до третини міжрегіонального попиту на новобудови.
“Якщо сім'я може працювати дистанційно, питання безпечного проживання стає дуже практичним. Якщо новобудова на заході відповідає всім вимогам, географічна прив’язаність перестає відігравати вирішальну роль,” – зауважила комерційна директорка GAZDA.
Вартість готового житла може суттєво відрізнятися від цін на ще незавершене. У деяких проектах готові квартири можуть коштувати на 20-30% дорожче за житло, що завершиться наприкінці року. А от у порівнянні з пропозиціями на ранніх етапах будівництва, різниця може сягати 50-60%.
Фінальна ціна залежить не лише від готовності об'єкта, але й ремонту, комплектації, інженерних систем і розташування житлового комплексу.
Для деяких покупців підвищена вартість готової нерухомості може виявитися виправданою, оскільки це забезпечує можливість заселення вже восени або взимку, перетворюючи квартиру на матеріальний актив, який у майбутньому буде корисним для особистого використання, передачі дітям чи здачі в оренду.
Проте, варто пам'ятати, що покупка нерухомості не гарантує автоматичного зростання її вартості. Коли йдеться про інвестиції, важливо враховувати ліквідність, місцезнаходження та перспективи самого об’єкта.
Найбільш значною категорією покупців готового житла, можливо, стануть молоді сім'ї, серед яких приблизно 40% попиту. Для них популярними можуть виявитися квартири площею 48-65 м².
Ще приблизно 30% попиту може формувати група людей віком 40-55 років, які, наприклад, вже продали своє попереднє житло або міркують про переїзд у безпечніший регіон.
До 10% покупок можуть скласти батьки та родичі, які купують житло для дітей або онуків віком 18-25 років.
Іншу частину попиту складуть інвестори, які прагнуть диверсифікувати свої заощадження, отримати дохід від оренди або купити нерухомість, розраховуючи на довгострокову перспективу.
Осінь – час, коли девелопери зазвичай переглядають стратегії та цінову політику на наступний рік. Цього року на формування цін вплине не лише ринок, а й безпекова ситуація та економічні умови.
Серед ризиків галузі можна виділити пошкодження виробничих потужностей, складнощі з енергозабезпеченням і логістикою, проблеми з постачанням матеріалів та дефіцит спеціалістів.
Маріанна Бігунець прогнозує, що у 2027 році основними факторами, що вплинуть на вартість квадратного метра, є безпека, ціни на будівельні матеріали та вартість робіт, доступність кадрів та валютний курс.
Вона зазначає, що окремі девелопери можуть розраховувати на підвищення витрат на будівництво на 15-20% при плануванні фінансової моделі на 2027 рік, використовуючи умовний курс долара на рівні 47-48 грн.
Проте це не гарантує автоматичного підвищення кінцевих цін. Девелопери враховуватимуть стадію реалізації проекту та структуру витрат, а також реальну купівельну спроможність споживачів.
Найбільш відчутний вплив нових фінансових моделей можна очікувати в проектах, старт яких планується восени 2026 року, з введенням в експлуатацію у 2028 році.
Цей валютний курс все менше є основним орієнтиром для формування цін на житло, його роль тепер більше відображає загальну економічну ситуацію. НБУ продовжуватиме політику контрольованої гнучкості та використовуватиме інтервенції для згладжування коливань.
Все більше уваги приділяється безпосереднім витратам девелоперів: заробітним платам, енергозабезпеченню, матеріалам та логістиці.
В умовах війни, будь-які витрати на відновлення інфраструктури, проблеми з електропостачанням або ускладнення перевезень можуть збільшити витрати на будівництво. Це, в свою чергу, може вимагати більшого використання імпортних матеріалів.
За даними компанії, ціни польських або чеських аналогів деяких товарів можуть бути на 10-15% вищими за якісні українські продукти. Для забудовників у центральних та східних регіонах також є проблеми з довшими логістичними маршрутами та додатковими витратами на паливо.
“Девелопери вже зараз формують цінову політику на 2027 рік, спираючись на вплив війни на витрати на будівництво. Безпека, наявність кадрів, матеріали, енергоресурси та логістика – це основні ризики,” – зазначила Маріанна Бігунець.
Отже, осіннє підвищення цін на 3-5% варто сприймати як частину поточних змін на ринку. Важливо, яку собівартість забудовники закладуть у нові проекти, що стартують наприкінці 2026 року і завершаться у 2027-2028 роках.
Нагадуємо, що влітку середні ціни на нерухомість зросли на 14%.
