У переддень осінньо-зимового періоду 2026/27 років покупці на первинному ринку нерухомості все частіше звертають увагу не лише на самі квартири, але й на загальну функціональність будинку у випадку перебоїв з електроенергією. Крім таких традиційних факторів, як розташування, площа та ціна квадратного метра, важливими аспектами стають системи опалення, водопостачання, робота насосів, ліфтів, системи освітлення, котельні та доступ до паркінгу.
Ці зміни в покупцькій поведінці були озвучені Маріанною Бігунець, комерційною директоркою будівельної компанії GAZDA.
На думку експертки, ці нові пріоритети формуються через нестабільну ситуацію на ринку нерухомості. Вона навела дані Звіту про фінансову стабільність Національного банку України за червень 2026 року, згідно з якими у четвертому кварталі 2025 року було зафіксовано максимально можливу кількість угод купівлі-продажу житла з початку повномасштабної війни. Проте в першому кварталі 2026 року активність на ринку значно знизилася. Незважаючи на це, за останні чотири звітні квартали кількість угод зросла на 11% у річному вимірі.
Серед факторів, що негативно впливають на попит, НБУ називає перебої з електро- та теплопостачанням, ризики безпеки та зростання цін на нерухомість у гривневому еквіваленті. Середня площа придбаних квартир становила 48 м², в той час як у пропозиціях домінують об'єкти площі понад 65 м².
Маріанна Бігунець вважає, що ці показники говорять про зміну попиту, а не його зникнення. Зараз покупці схиляються до вибору компактніших квартир, але стають дедалі уважнішими до технічних характеристик будинку та його готовності до енергетичних перебоїв.
“Раніше вибір житла у новобудовах здебільшого обмежувався порівнянням локацій та цін. Тепер споживач прагне зрозуміти, які умови життя будуть у цьому будинку під час відключень: чи буде забезпечено водопостачання, тепло, освітлення та інші системи життєзабезпечення. Іншими словами, оцінка вже включає не лише квартиру, а й усі потенційні ризики”, – підкреслила експертка.
Фокус на автономності будинків
Безпека району продовжує залишатися важливим критерієм вибору житла, але для сучасного покупця цього вже недостатньо. Перед купівлею квартири все частіше здійснюється перевірка готовності будинку до роботи в умовах тривалих відключень.
Маріанна Бігунець радить звертати увагу на теплоізоляцію, тип опалювальної системи, резервне електропостачання та загальну роботу інженерних систем. З поняттям енергоавтономності можуть бути пов'язані різні рівні забезпечення.
Різні будинки можуть мати різну масштабність резервного живлення: в одному випадку резерв може підтримувати лише аварійне освітлення, в іншому – забезпечувати роботу насосів, котельні, систем водопостачання, контролю доступу та одного з ліфтів.
“Покупцям важливо розуміти, що означає наявність генератора, інвертора чи сонячних панелей, а також які системи вони зможуть живити, їх потужність, тривалість автономної роботи та умови обслуговування”, – говорить Маріанна Бігунець.
Експертка також підкреслює, що теплоізоляція в будинку є критично важливою. Навіть у новобудовах щілини та негерметичність вікон можуть призводити до втрати 30-40% тепла. Тож якість вікон, герметичність конструкцій і утеплення мають значення незалежно від резервного електроживлення.
За аналізом компанії GAZDA, в 2026 році більше 90% покупців активно запитували про резервне електроживлення та функціонування будинку під час відключень.
“Автономність – це не просто відповідь “так” або “ні”. Важливо мати чіткий перелік систем, які працюватимуть без зовнішнього електропостачання. Здатність будинку утримувати тепло також є важливим аспектом: резервне живлення підтримує системи, але енергоефективність визначає ступінь охолодження будинку”, – підсумувала експертка.
Розрахунок вартості не лише квадратного метра
Ще однією тенденцією на первинному ринку є увага до загальної вартості придбання та заселення. Споживачі тепер часто враховують не лише ціну квартири, але й витрати на ремонт, меблі, техніку, оформлення документів, підключення та утримання житла.
Згідно з даними НБУ, протягом першої половини 2026 року ціни на новобудови в основному зросли на 5-10%. Основними причинами цього подорожчання стали ослаблення гривні та зростання собівартості будівництва.
Оцінки аналітиків GAZDA свідчать, що до кінця 2026 року базовий ремонт може сягати 9-14 тисяч гривень за квадратний метр, середній рівень оздоблення – 15-19 тисяч грн/кв.м, а престижний варіант – від 22 до 30 тисяч грн/кв.м. Ці цифри не враховують витрати на меблі та побутову техніку.
Для квартири площею 50 кв.м. орієнтовна вартість ремонту виглядатиме наступним чином:
- 450-700 тисяч грн – базовий рівень;
- 750-950 тисяч грн – середній рівень;
- 1,1-1,5 мільйона грн – високий рівень.
Таким чином, дві квартири однакової площі із схожою ціною квадратного метра можуть мати значно різні бюджети на заселення.
“Ціну квадратного метра слід сприймати лише як початкову цифру. Варто додати витрати на доведення квартири до придатного для проживання стану та оцінити майбутні експлуатаційні ризики. Дешевий об'єкт може виявитися дорожчим, якщо потребує серйозного ремонту, додаткового утеплення або індивідуальних рішень для резервного електроживлення”, – пояснила Маріанна Бігунець.
Готове оздоблення: швидше заселення, але без гарантії автономності
Квартири з ремонтом стають все привабливішими для покупців, які прагнуть швидше заселитися та мати чітке уявлення про бюджет. Але перед покупкою варто уточнити, які саме роботи включено в оздоблення: стіни, підлога, міжкімнатні двері, сантехніка, освітлення, електричні проводки, кухня та побутова техніка.
Експертка наголошує, що готовність квартири не означає автоматичної готовності будинку до роботи під час відключень.
“Готовність квартири не виправдовує необхідності перевіряти саму будівлю. Навіть повністю оздоблене житло може залежати від функціонування насосів, котельні, систем доступу та електромереж. Готове оздоблення надає перевагу в зниженні ризиків, але має поєднуватися з якісною інженерією та готовністю всього будинку до холодного сезону”, – вважає експертка.
Що варто перевірити перед покупкою квартири
В переддень холодного сезону Маріанна Бігунець радить потенційним покупцям оцінювати новобудову за кількома критеріями.
- Визначте мету придбання. Схильтеся до розуміння, чи планується житло для особистого проживання, оренди, інвестицій або як резервний варіант. Це допоможе обрати необхідну площу та рівень готовності квартири.
- Перевірте документи та будівельну готовність. З'ясуйте деталі земельної ділянки, дозвільні документи, механізм залучення коштів, темпи будівництва та дотримання забудовником зобов'язань.
- З'ясуйте реальний рівень автономності. Отримайте детальний перелік систем, які працюватимуть від резервного електропостачання, а також дізнайтеся їх потужність та тривалість роботи без зовнішнього постачання.
- Перевірте опалення, воду та теплоізоляцію. Уточніть тип обігріву, принцип роботи котельні, можливість резервування гарячої води, а також характеристики фасаду і покрівлі.
- Розрахуйте повний бюджет. Включіть у вартість квартири витрати на ремонт, меблі, техніку, податки, оформлення документів та утримання.
- Уточніть умови оплати. Якщо ціна або залишок платежу залежить від валютного курсу, зрозумійте механізм конвертації, дату фіксації курсу та потенційний вплив валютних коливань на кінцеву суму.
- Оцініть майбутню ліквідність. На привабливість житла для майбутніх покупців чи орендарів вплине не лише розташування, але й готовність будинку, якість інженерних систем, транспортна доступність, соціальна інфраструктура та комфортність проживання.
“Основна порада для тих, хто планує покупку житла перед холодами, – порівнювати не окремі параметри, а загальну модель проживання. Квартира має відповідати потребам вашої родини, бути доступною фінансово, мати ясні терміни заселення, а будинок – забезпечувати базові сервіси в усіх умовах. Саме така комбінація характеристик визначатиме реальну цінність і ліквідність житла в майбутньому”, – підсумувала Маріанна Бігунець.
Нагадаємо, станом на досягнення періоду січня – липня 2026 року податкові надходження становили 8,4 млрд грн з податку, відмінного від земельної ділянки. Це на 8,9% більше, ніж за аналогічний період минулого року.
